Créer une SCI familiale

Une SCI familiale permet de détenir un bien à plusieurs et de donner des parts progressivement, ce que l'indivision rend impossible. Elle impose en retour une comptabilité, des assemblées et un formalisme réel. Elle règle d'abord un problème de gouvernance, pas un problème fiscal.

La Société Civile Immobilière (SCI) familiale est un outil très utilisé pour détenir et transmettre un patrimoine immobilier. Bien montée, elle facilite la gestion, permet la donation progressive de parts aux enfants et apporte souplesse dans les décisions.

Les intérêts principaux

1. Détenir à plusieurs

Une SCI permet de détenir un bien à plusieurs sans indivision. Chaque associé possède des parts sociales, plus faciles à transmettre ou à vendre qu'une quote-part d'immeuble.

2. Transmettre progressivement

Les parts sociales peuvent être données aux enfants en démembrement (nue-propriété + usufruit). Chaque tranche de 100 K€ / parent / enfant bénéficie de l'abattement donation, renouvelable tous les 15 ans.

3. Séparer patrimoine et gestion

Les statuts définissent qui décide quoi. Un gérant peut être désigné (souvent le parent), avec des règles spécifiques pour les décisions importantes.

SCI à l'IR ou à l'IS ?

SCI à l'IR (transparence fiscale)

Chaque associé déclare sa quote-part de résultat dans ses revenus fonciers. Simple, pas de comptabilité complexe, pas d'IS. Idéal pour la détention long terme d'un bien à faible rendement locatif.

SCI à l'IS

La SCI paie l'IS sur son résultat, les associés paient IR sur les dividendes distribués. Permet d'amortir le bien (charge déductible), mais crée une plus-value à la revente (pas d'abattement pour durée de détention à l'IS). À réserver aux stratégies patrimoniales spécifiques.

Notre accompagnement

HD Finance vous aide à choisir le régime, rédiger les statuts (avec votre notaire), organiser la gouvernance et planifier les donations. La SCI est un outil puissant mais qui doit être correctement calibré selon vos objectifs.

HD Finance monte des sociétés civiles immobilières familiales en coordination avec le notaire, et vérifie d'abord qu'elles sont utiles.

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